droit de la vente immobilière

Acheter ou vendre un bien immobilier est une opération risquée, source importante de litiges.

En principe, la vente est formée dès qu’il y a un accord sur la chose et le prix. La réalité est toutefois éminemment plus complexe. En effet, l’accord se définit généralement comme la rencontre d’une offre et d’une acceptation. Il est admis que l’offre doit être suffisamment ferme et précise. En pratique, il n’est pas toujours aisé de déterminer si une offre d’achat ou de vente suffisamment ferme et précise a été émise ou non. Celui qui souhaite que la vente soit parfaite aura tendance à estimer que c’est le cas, celui qui souhaite se départir de la vente soutiendra le contraire.

Certaines décisions de jurisprudence récentes, bien que critiquées par la doctrine, considèrent en effet que le simple accord des parties sur la chose et le prix ne suffit pas à parfaire la vente et semblent même considérer que la vente ne serait parfaite que par la signature d’un compromis de vente en bonne et due forme.

En outre, la vente peut être conclue sous condition suspensive, par exemple de l’obtention d’un crédit hypothécaire ou d’un permis d’urbanisme. Dans ce cas, la question se pose souvent de savoir si la condition suspensive a été levée ou non.

Une fois la vente conclue, il est possible que l’immeuble ne soit pas conforme à ce qui avait été convenu, qu’il soit affecté de vices cachés ou encore que l’acheteur soit troublé dans sa jouissance par un tiers.

Ces questions sont notamment réglées par les dispositions du Code civil relatives aux vices de consentement, aux obligations de délivrance et de garantie contre les vices cachés, à la garantie d’éviction. Il faudra également tenir compte des dispositions particulières du compromis de vente et/ou de l’acte authentique de vente qui modalisent souvent ces différentes voies d’action.

La vente immobilière peut également être soumise à des dispositions particulières dérogatoires au droit commun, comme par exemple les règles spécifiques applicables en matière de vente publique et les conventions soumises à la loi Breyne concernant la vente d’habitations à construire ou en voie de construction.

En matière de vente immobilière, les litiges peuvent donc naître tant avant que la vente ne soit conclue, dans le cadre des négociations préalables, qu’après la conclusion de la vente, lorsque le bien ne correspond pas à ce qui avait été convenu ou s’il est affecté de défauts apparus après la vente. Le litige peut également porter sur la conclusion de la vente elle-même, lorsqu’une partie prétend que la vente est parfaite, tandis que l’autre considère que tel n’est pas le cas.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est donc indispensable de se montrer très attentif à chaque étape de la négociation et de la formation de la vente, ainsi que dans la rédaction du contrat de vente.

L’avocat peut intervenir de diverses manières : il vous accompagne et vous conseille à chaque étape du processus contractuel, il analyse et rédige les documents contractuels (offre, compromis, acte authentique, convention de renonciation au droit d’accession, etc.), il vous représente et défend vos intérêts tant dans la phase extrajudiciaire que devant les juridictions civiles.

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