Modification des règles relatives aux contrats d’intermédiation immobilière

À compter du 1er février 2024, de nouvelles dispositions relatives aux contrats d'intermédiation immobilière entreront en vigueur. Ce nouveau cadre réglementaire se révèle nettement plus étendu que les règles actuelles.

Le gouvernement a établi une sphère d'application fonctionnelle, englobant ainsi toute entité ou individu opérant dans le domaine de l'intermédiation immobilière, à l'exception des notaires.

Par conséquent, ces nouvelles dispositions s'appliquent à l'ensemble des acteurs de ce secteur, et non exclusivement aux agents immobiliers. Chacun d'entre eux doit s'assurer que les clauses contenues dans leurs contrats d'intermédiation satisfont aux exigences énoncées dans l'arrêté royal du 28 septembre 2023.

Champ d'application

L'arrêté s'applique à tous les contrats d'intermédiation relatifs à la vente, à l'achat et à la location de biens immobiliers conclus entre une entreprise et un consommateur. Il est important de noter que les contrats d'intermédiation conclus par des notaires demeurent régis par une réglementation spécifique à leur profession.

Conditions de forme

En principe, tout contrat d'intermédiation immobilière doit toujours être établi sur un support durable.

Ce support peut notamment prendre la forme d'un document papier ou, dans l'environnement numérique, d'un courrier électronique reçu par le destinataire ou d'un document électronique enregistré sur un dispositif de stockage ou attaché à un courrier électronique reçu par le destinataire.

Clauses pénales

Il convient de noter que certaines interdictions stipulées dans l'arrêté royal de 2007 ne sont plus présentes dans le nouveau cadre. Cela inclut des principes directement découlant des dispositions du Code de droit économique relatives aux clauses abusives, notamment les exigences de réciprocité et d'équivalence des clauses pénales, ainsi que l'interdiction de créer une confusion entre les clauses de résiliation et les clauses pénales.

Conditions de fond

Le gouvernement a défini seize conditions de fond que les clauses des contrats d'intermédiation immobilière doivent au moins satisfaire.

Chacune de ces clauses dans un contrat d'intermédiation doit contenir ou définir :

• Une clause de rétractation, offrant au consommateur le droit de résilier le contrat sans frais dans les quatorze jours suivant la conclusion du contrat, quel que soit le lieu où il est conclu. Si le consommateur souhaite que l'entreprise commence à exécuter le contrat pendant ce délai, il doit en faire la demande expresse sur un support durable et reconnaître qu'il perdra son droit de rétractation si le contrat est pleinement exécuté avant qu'il ne l'exerce.
• La date et l'adresse précise (commune, rue et numéro de maison) du lieu où le contrat est conclu par le consommateur.
• La mission de l'entreprise et l'étendue de ses pouvoirs.
• En annexe au contrat, une liste des attestations requises relatives au compromis de vente ou au contrat de location, avec la mention que le consommateur peut obtenir lui-même ces attestations.
• Le tarif que le consommateur doit payer pour la mission d'intermédiation.
• La mention indiquant si l'entreprise bénéficie de l'exclusivité ou non, et le cas échéant, la durée de cette exclusivité.
• La durée du contrat.
• Si le contrat est à durée indéterminée, le délai de préavis pour résilier le contrat doit être clairement indiqué, ce délai ne pouvant excéder deux mois.
• Le cas échéant, la clause de prolongation ou de renouvellement tacite pour les contrats à durée déterminée.
• La manière dont l'entreprise informe le consommateur de l'exécution de la mission, avec des informations périodiques fournies sur un support durable au moins une fois par mois.
• Dans le cas où la vente ou la location n'a pas lieu en raison de la réalisation d'une condition résolutoire ou de la non-réalisation d'une condition suspensive, aucun montant n'est dû par le consommateur, sans préjudice des frais éventuellement exigibles.
• Lorsque le contrat précise que la mission est accomplie dès qu'une offre valable est émise, il est mentionné que cette offre doit être faite sur un support durable qui donne au consommateur une preuve certaine de l'offre.
• Lorsque le contrat stipule que la réalisation de la mission équivaut à la conclusion d'un contrat par le consommateur avec une personne à laquelle l'entreprise a fourni des informations, il est indiqué que l'entreprise doit prouver qu'elle a fourni des informations précises et individuelles à cette personne.
• Si le contrat prévoit que l'entreprise a droit à une indemnité pour les contrats conclus par le consommateur après la fin du contrat d'intermédiation, l'entreprise doit prouver qu'elle a fourni des informations précises et individuelles au tiers avec lequel le consommateur a conclu un contrat. Le contrat d'intermédiation doit également préciser que l'entreprise transmettra au consommateur, dans les sept jours ouvrables suivant la fin du contrat, la liste des personnes auxquelles elle a fourni des informations précises et individuelles.
• Enfin, une clause de résiliation doit donner au consommateur la faculté de mettre fin au contrat d'intermédiation de manière unilatérale pour l'avenir, sans qu'il soit nécessaire de justifier sa décision. Le cas échéant, une clause indemnitaire fixant un montant forfaitaire en cas de non-respect de l'exclusivité doit également être incluse.

Notre équipe est à votre disposition pour adapter vos contrats afin qu’ils respectent cette nouvelle réglementation.