« De tous les actes, le plus complet est celui de construire ». Transposée au droit, cette citation de Paul Valéry illustre parfaitement la complexité du droit de la construction.
Pourquoi cette complexité ? D’abord parce que le droit de la construction se situe au croisement de plusieurs disciplines juridiques.
Sur le plan civil, il est régi principalement :
- par les règles de la « théorie générale des obligations », c’est-à-dire les dispositions du Code civil qui régissent tous les contrats ;
- par les dispositions spécifiques des articles 1779 à 1799 du Code civil sur le louage d’ouvrage ;
- par les dispositions de la loi Breyne, applicables à la construction et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction.
Par ailleurs, la réalisation d’un projet de construction ou de rénovation immobilière sera quasiment toujours soumise au respect des règles applicables en matière d’urbanisme, notamment la nécessité d’obtenir au préalable un permis d’urbanisme. De plus, certains projets, en raison de leur nature ou de leur ampleur, seront également soumis au respect des règles applicables en matière de droit de l’environnement. Si le maître de l’ouvrage est un pouvoir public, la mise en œuvre du projet sera soumise aux règles applicables en matière de marchés publics. Le droit judiciaire occupe également une place centrale dans les litiges de construction, notamment s’il faut avoir recours, comme c’est fréquemment le cas, à l’expertise judiciaire. Le droit pénal occupe également une place de choix. De nombreuses dispositions applicables à la construction immobilière sont en effet pénalement sanctionnées. On songe notamment à la loi Breyne, à la réglementation des accès à la profession ou encore au recours obligatoire à un architecte. Tout projet de construction immobilière est également susceptible de soulever des problèmes en matière de mitoyenneté, de servitudes, de troubles de voisinage, etc. Enfin, le contrat de construction immobilière a des implications sur le plan social et fiscal auxquelles il convient d’être attentif.
À côté des lois et règlements, le droit de la construction est également régi par un ensemble complexe de règles de natures et d’origines diverses : codes de déontologie, contraintes techniques, normes, labels de qualité, règles de l’art, etc. L’application de ces normes imposent le plus souvent de recourir à un expert judiciaire : architecte, ingénieur ou autre technicien spécialisé en matière de construction.
La complexité de la matière tient également au nombre important d’intervenants : autorités publiques, maître de l’ouvrage, entrepreneur, promoteur, sous-traitants, architecte, ingénieur en stabilité, bureaux d’étude, coordinateur sécurité santé, responsable P.E.B., etc.
Enfin, le droit de la construction se caractérise par une série de règles et mécanismes propres, issus de sources de natures et d’origines diverses, qui ne s’appliquent qu’en raison du caractère « immobilier » du contrat sur lequel ils portent.
Sans que cette liste ne soit exhaustive, on peut ainsi citer : les règles régissant la profession de l’architecte, la réglementation applicable en matière d’accès à la profession, l’obligation de retenue pour les dettes fiscales et sociales, la loi Breyne relative à la construction et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, les dispositions légales imposant le recours à un coordinateur sécurité et santé, le privilège du sous-traitant, la responsabilité décennale, la responsabilité pour vices cachés véniels, le partage des responsabilités, etc.
Dans ce contexte, il sera souvent indispensable de vous adjoindre les services d’un professionnel du droit, aussi bien avant qu’après les travaux, afin d’assurer la bonne réalisation de ceux-ci ou, le cas échéant, de faire valoir vos droits en cas de litige.
Le champ d’action de l’avocat est vaste : assistance et conseil dans le choix des cocontractants, vérification des compétences professionnelles des entrepreneurs, rédaction des contrats d’entreprise et d’architecture, défense en justice dans le cadre d’actions en responsabilité, avant ou après réception, et pour troubles de voisinage, conseil en matière d’assurance de la construction, assistance lors d'expertises judiciaires et extrajudiciaires, etc.
