Le nouveau règlement d'ordre intérieur

13/4/2020
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Copropriété
Hall d'entrée du Palais de justice de Vienne, Autriche

Le droit de la copropriété a été réformé par la loi du 18 juin 2018, entrée en vigueur le 1er janvier 2019.

Une des modifications apportées par cette réforme a consisté à alléger les statuts de copropriété au profit du règlement d’ordre intérieur.

1. Statuts de copropriété

Tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis auxquels s'applique le régime de la copropriété forcée doit obligatoirement être régi par un acte de base et un règlement de copropriété (article 577-3, alinéa 2 du Code civil).

Le Code civil détermine le contenu minimal de l’acte de base et du règlement de copropriété (article 577-4, § 1er, al. 2 à 4 du Code civil).

L’acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis ; ils doivent être consignés dans un acte notarié (article 577-4, § 1er, al. 1er du Code civil).

2. Règlement d’ordre intérieur

À côté des statuts, on trouve le règlement d’ordre intérieur, ayant pour objet de définir les règles de la vie en commun.

Contrairement aux statuts, le règlement d’ordre intérieur peut être établi par acte sous seing privé.

Avant la réforme, le contenu du règlement d’intérieur n’était pas déterminé par la loi ; ce document était d’ailleurs facultatif.

Avec l’entrée en vigueur de la réforme, le règlement d’ordre intérieur devient obligatoire (nouvel article 577-3, alinéa 2 du Code civil).

En outre, le contenu minimal du règlement d’ordre intérieur sera désormais déterminé par la loi.

Ainsi, conformément au nouvel article 577-4, § 2, 1° à 3° du Code civil, le règlement d’ordre intérieur devra obligatoirement contenir les dispositions suivantes :

  • Les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, c’est-à-dire pour lesquels pour lesquels plusieurs devis doivent être sollicités ;
  • Le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission ;
  • La période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

Ces trois dispositions devaient figurer auparavant dans le règlement de copropriété et doivent donc désormais figurer dans le règlement d’ordre intérieur.

Par ailleurs, conformément au nouvel article 577-8/2 du Code civil, le règlement d’ordre intérieur doit déterminer les compétences et obligations du commissaire aux comptes ou du collège de commissaires aux comptes.

3. Effets de la réforme

Cette simplification des statuts au profit du règlement d’ordre intérieur a deux effets :

  • D'une part, il n’est plus nécessaire de changer les statuts par acte notarié à chaque modification future de la loi. Dès que le législateur fera une modification sur une question réglée par le règlement d’ordre intérieur, le syndic apportera directement lui-même les modifications nécessaires au règlement d’ordre intérieur. Il ne devra même pas passer par l’assemblée générale puisque la loi est impérative ;
  • D'autre part, les décisions des assemblées générales mèneront forcément moins souvent à des modifications des statuts, de sorte que les copropriétaires pourront davantage voter sur la base du contenu de la décision, sans être influencés par le coût engendré par la modification.

Ces modifications font écho à l’un des objectifs du législateur qui visait à optimiser l’efficacité au sein des associations de copropriétaires.  

4. Disposition transitoire

La réforme est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 .

La question se pose donc de savoir ce qu’il advient des statuts actuels.

Cette question est réglée par l’article 179, al. 6 de la loi du 18 juin 2018 qui prévoit que les dispositions qui doivent obligatoirement figurer dans le règlement d’ordre intérieur, mais qui se trouvent dans le règlement de copropriété au moment de l’entrée en vigueur de la réforme, sont censées faire partie du règlement d’ordre intérieur.

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