Réforme du bail d’habitation à Bruxelles

Le législateur bruxellois a réformé les règles relatives au bail d’habitation. Ces modifications sont entrées en vigueur ce 31 août 2023.

Le législateur bruxellois continue son virage en faveur de la défense des locataires et au détriment des bailleurs.

Mise en demeure préalable

En premier lieu, l’envoi d’une mise en demeure constitue désormais une étape nécessaire avant d’engager une procédure judiciaire. Cette mise en demeure doit être envoyée au locataire en défaut et doit contenir de manière exhaustive et non équivoque toutes les informations relatives à la créance en question.

Le bailleur ne pourra enclencher la procédure judiciaire qu’un mois après avoir effectué ladite mise en demeure à l’encontre de son locataire.

L’initiation de cette procédure devra se faire par le biais d’une requête ou d’une citation. Dans cette dernière hypothèse, les frais demeureront à la charge du bailleur, même en cas de succès, hormis certaines exceptions (telles qu’une citation à parquet, par exemple).

Il est impératif que la copie de la mise en demeure soit jointe à la requête ou à la citation.

Audience d’introduction

Par ailleurs, l’audience d’introduction ne peut avoir lieu qu’après un délai de quarante jours à compter du dépôt de la requête comprenant une demande d’expulsion.

Par conséquent, ces deux premiers éléments entraîneront un allongement important des délais pour obtenir l’expulsion d’un locataire indélicat.

En effet, à partir de l’envoi de la mise en demeure, il faudra prévoir au moins deux mois et demi pour que l’audience d’introduction soit programmée.

Vu cette extension des délais, nous vous recommandons de mettre en demeure votre locataire dès le premier retard de paiement.

Information du C.P.A.S.

Il est, en outre, prévu que toute demande d’expulsion du locataire soit transmise au C.P.A.S. de la commune où est situé le bien loué, afin de permettre la réalisation d’une enquête sociale.

Si la demande d’expulsion est formulée ultérieurement (et non pas dans la requête ou la citation - en termes de conclusions, par exemple), elle sera également communiquée au C.P.A.S., entraînant la suspension de la procédure en cours pendant quarante jours.

Cette obligation incombe au greffe.

Délai d’expulsion

Surabondamment, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’un mois après la signification du jugement.

Désormais, le juge a la faculté de prolonger ce délai en tenant compte de l’intérêt des deux parties et en fixant les modalités à sa discrétion.

Pendant cette période, le locataire restera redevable d’une indemnité d’occupation, dont le montant mensuel ne pourra excéder celui du loyer.

En prévision de l’expulsion, l’huissier de justice devra prévenir le locataire de la date prévue pour celle-ci au moins quinze jours à l’avance.

Il convient de noter que ce délai pourra être interrompu si le locataire fournit à l’huissier "la preuve d’une solution de relogement" effective au plus tard un mois après la notification d’expulsion.

Dans ce cas, l’huissier de justice devra suspendre l’expulsion, permettant au locataire de demeurer dans les locaux en vue de son déménagement.

Trêve hivernale

Une nouveauté majeure réside dans l’interdiction d’effectuer des expulsions pendant la période hivernale, soit du 1er novembre au 15 mars.

Quatre exceptions à cette interdiction seront mises en place, mais elles resteront peu fréquentes (comme la force majeure ou la nécessité liée à la salubrité ou à la sécurité du bien).

Durant cette période, le bailleur pourra toutefois obtenir le paiement de ses indemnités d’occupation auprès du Fonds budgétaire régional de solidarité. Il s’agit de la seule mesure en faveur des bailleurs, mais, à l’heure où nous écrivons ces lignes, nous en ignorons les modalités.